Le prêt immobilier dépend de la capacité de remboursement

Le prêt immobilier dépend de la capacité de remboursement

Deux facteurs influent principalement sur l’obtention d’un prêt bancaire : le montant de la mensualité et la durée de remboursement. Plus la durée du prêt est longue, plus le risque de non recouvrement du prêt augmente.

La quotité cessible mensuelle est fixée par la loi

La part maximale fixée par la loi de retenue sur le salaire est de un tiers. Mais le banquier va raisonner en termes de montant restant disponible pour vivre après la retenue. Pour cela, il va étudier le profil de l’emprunteur, qui comprend ses revenus, son taux d’endettement et ses charges normales régulières pour vivre. Il s’agit donc d’argumenter par une surface financière importante qui va le rassurer sur la solvabilité de l’emprunteur. En fait, la banque cherche à être assurée de percevoir les mensualités de remboursement. Ce n’est donc pas tant le capital disponible instantané qui intéresse la banque, mais la disponibilité régulière du montant nécessaire au paiement de la mensualité, y compris les charges financières récurrentes. La disponibilité dans la durée passe également par la durabilité des revenus, c’est-à-dire que l’échéance ne pourra pas aller au-delà de la période d’activité, par exemple.

Les facteurs négociables dans le prêt immobilier

Le premier facteur est évidemment le montant emprunté. La banque a intérêt à ce qu’il soit le plus élevé mais jusqu’à la limite de la capacité de remboursement de l’emprunteur. C’est ce facteur qu’il doit gérer en premier. Le banquier exige en général un apport personnel qui va couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Plus cet apport est important, plus il est facile d’obtenir un taux d’emprunt intéressant. Pour les non-salariés, les banques exigent souvent des avoirs immobiliers comme garantie. D’une manière générale, un taux d’endettement inférieur à 15% est largement favorable pour obtenir un prêt. Par ailleurs, le banquier sera attentif à l’historique de gestion du compte. S’il démontre des découvertes récentes, il sera plutôt difficile de convaincre le banquier. L’autre facteur à négocier est le taux d’emprunt en argumentant sur les apports, la durée et la garantie.

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